ハルトが契約した10年前より住宅ローン金利下がりすぎだろ！！ということで、借換えor住宅ローン金利引き下げ交渉にて金利の引き下げを狙うハルト。
前回『住宅ローン金利引き下げ大作戦！！その1〜他銀行分析〜』では、他銀行の住宅ローン金利を調べてみました。今回は借換えによっていくらお得になるのかと、前回記事で調べた結果どの銀行にするのかを考えていきたいと思います。
結論１：借換え手数料を考慮しても、借換え効果は絶大！！
結論２：ハルトならauじぶん銀行かPayPay銀行の２択！！
前提条件
ローン残高と返済年数
ローン残高2,000万円、返済残年数25年と仮定して試算します。
ボーナス払いはなしです。
※ハルトの残高や残年数とは関係ありませんが数字としてわかりやすくしております。
借換手数料の資産
借換えにかかる手数料はauじぶん銀行のHPの下記を参考に、多めに以下の通りに見積もってみました。実際はもっと下がるかもしれませんが、やってみるまでわからないかなと思っています。
・事務手数料
借入金額×2.2%＝2,000万円×2.2%＝440,000円
・登記関連費用
抵当権設定登録免許税＝借入金額×0.4%=80,000円
抵当権抹消登録免許税＝不動産（土地・建物）の個数×1,000円=1,000円
司法書士その他費用＝120,000円
・全額繰上返済手数料
書面の場合＝22,000円
※ネットバンク利用で5,500円だが、利用可能かわからないので多めに見積もります
合計 663,000円
借換えシミュレーション
以上の前提条件を考慮してシュミレーションした結果が以下の通りです。
１）借換手数料を自己資産から出した場合
| 現在 | auじぶん銀行 | 住信SBIネット銀行 | PayPay銀行 | |
| 金利 | 0.875% | 0.385% | 0.41% | 0.38% |
| 支払利息（円） | 2,274,287 | 980,995 | 1,045771 | 968,051 |
| 手数料合算（円） | 1,643,995 | 1,708,771 | 1,631,051 | |
| 借換え効果（円） | 630,292 | 565,516 | 643,236 | |
| 月々の支払い金額 （元利金等方式） | 74,248 | 69,937 | 70,153 | 69,894 |
２）借換手数料も含めて借入れた場合
| 現在 | auじぶん銀行 | 住信SBIネット銀行 | PayPay銀行 | |
| 金利 | 0.875% | 0.385% | 0.41% | 0.38% |
| 支払利息（円） | 2,274,287 | 1,013,515 | 1,080,446 | 1,000,159 |
| 手数料合算（円） | 1,676,515 | 1,743,446 | 1,663,159 | |
| 借換え効果（円） | 597,772 | 530,841 | 611,128 | |
| 月々の支払い金額 （元利金等方式） | 72,255 | 72,478 | 72,210 |
一番金利が高い住信SBIネット銀行（借換え手数料分も融資）でも月々約1,800円で総額50万円以上の利息削減効果があることがわかりました。もちろんこのままの利率が25年続くことが前提ではありますあ、これはかなり衝撃的な結果だと思っています。
もし借換えなしで金利の引き下げ交渉をする場合、手数料なしで0.2%金利が下がって0.675%にしてもらえれば、支払利息は1,740,396円となりこれでやっと借換え手数料を含めて一番高い住信SBIネット銀行で借りた金額より安くなる計算。ただし、団信保障が最弱であることを考えるとせめて0.25〜0.3%は下げてもらえないと、検討すら難しいでしょう。ちなみに月々1,800円削減した分を年利5%の複利で積立運用した場合２５年後には100万円を超えます（なお、いつかお話しできればと思いますが、25年という長期投資において年利5%はかなり保守的な数字です）。つまり、この借換えによって100万円以上得できる可能性があるというわけです。
結局どこの銀行にする？？
ここまでシミュレーションした結果、ハルトはauじぶん銀行とPayPay銀行に仮審査の申し込みをしてその間に考えてみようかなと思っています。なお、借入手数料も含めて融資を受けるつもりです。
住信SBIネット銀行を候補から外したのはやはり金利の高さにあります。この金利の高さ以上に団信保障に強さがあれば検討の余地があるのですが、月々200円総額60,000円に見合うだけのメリットはないかと思います。auじぶん銀行とPayPay銀行の団信の差は結構大きくこの差が月々45円総額13,500円であるならば検討の余地があると思います。また個人的なことではありますが、ハルトは元々auじぶん銀行のユーザーのため手続きが少しばかり楽というのも後押ししています。まずはこの２行に仮審査をかけてみたいと思います。
また、借換手数料も融資してもらいたいと考えるのは、できる限り投資に回せるお金を増やしておきたいからです。この約66万円の半分の30万円を年利5%で運用すれば25年後にはこれまた130万円を超え、全額を同様に運用した場合は220万円を超える計算となり、約3万円ほどの利息の差を簡単に埋めることができます。
また同時に今借入がある金融機関にも0.3%以上を最低ラインに金利の引き下げ交渉をしていきたいと思います。
今回はこんなところです。次は実際仮審査に挑戦したいと思います。
